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Universitaires et étudiants de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement ont épluché les plans de 1 700 habitations livrées entre 2000 et 2021 dans 17 communes d'Île-de-France. © fanjianhua

Comment les normes d’accessibilité ont fait évoluer les appartements

Une récente étude sur les immeubles neufs montre que les salles de bains et au moins une chambre sont plus spacieuses qu’il y a dix ans, pour respecter les normes d’accessibilité aux personnes handicapées. Mais cet agrandissement se fait au détriment d’autres pièces… car la surface des logements diminue.

La qualité des logements neufs régresse depuis vingt ans. Non pas par leurs qualités techniques proprement dites – isolation thermique, acoustique… – mais par leur qualité d’usage. Il fait moins bon y vivre. C’est le terrible constat établi par deux experts dans un rapport remis le 8 septembre à la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon.

François Leclercq et Laurent Girometti y pointent, en effet, les symptômes : la réduction de la surface, la disparition des rangements, l’accroissement des appartements orientés d’un seul côté et non plus traversants, l’abaissement de la hauteur des plafonds…

Vingt années de dégradation du confort d’usage

Ce rapport fait écho à l’étude, rendue publique fin août, par l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal). Universitaires et étudiants ont épluché les plans de 1 700 logements livrés entre les années 2000 et 2021 dans 17 communes d’Île-de-France.

En vingt ans, « différents indicateurs de qualité des logements n’ont cessé de se dégrader, de manière inversement proportionnelle aux prix de vente qui, eux, poursuivaient leur hausse », concluent-ils.

Un mètre carré de plus pour la salle de bains

Une salle de bains mesure en moyenne 5 m² dans les appartements livrés entre 2013 et 2023 contre 4 m² dans ceux construits entre 2000 et 2012. Source : Idheal

L’examen des plans leur a également permis de mesurer l’impact des normes d’accessibilité sur l’agencement des appartements.

Les couloirs et les toilettes se sont élargis. Surtout, la salle de bains qui a gagné 1 m² en moyenne depuis 2013. Ce qui s’avérerait également utile pour les occupants n’étant pas en situation de handicap. « La salle de bains redevient un endroit où l’on peut étendre son linge, plutôt que dans le séjour », se félicite Ingrid Taillandier, la fondatrice de l’agence ITAR Architecture.

Circuler autour du lit en fauteuil roulant

De plus, la surface moyenne de la plus grande chambre est passée de 11,8 m² sur la période 2003-2012 à 12,4 m². Réglementairement, au moins une chambre dans le logement doit en effet être accessible à une personne en fauteuil. Il faut qu’elle puisse circuler autour du lit et disposer d’un espace pour faire demi-tour.

Des cuisines ouvertes sur les séjours

80 % des T2 neufs ont une cuisine-séjour ; 20 %, une cuisine indépendante. Source : Idheal

L’obligation de « l’accessibilité des cuisines aux fauteuils roulants a également poussé à la généralisation de leur ouverture », notent les auteurs de l’étude. Ce n’est toutefois pas la seule explication à ce mouvement de fond. Aujourd’hui, seuls 29 % des appartements disposent d’une cuisine fermée contre 50 % avant 2013.

Mais les architectes devant intégrer un passage d’une largeur minimale de 1 mètre 50 entre les appareils ménagers, « on peut de nouveau y mettre une table, ce qui n’était plus le cas », pointe Ingrid Taillandier.

La surface des autres chambres a baissé

Le point noir, c’est que l’ajout de ces mètres carrés dans la salle de bains, les toilettes… s’est fait au détriment d’autres espaces. « Pour compenser l’augmentation de la chambre accessible, la surface moyenne des autres chambres a diminué », souligne ainsi Idheal. Il existe un écart d’environ trois mètres carrés entre la plus grande et la plus petite.

Des appartements moins grands, des séjours plus petits

Mais comment pourrait-il en être autrement alors que la surface des appartements, à typologie comparable (T1 d’une pièce, T2 de deux pièces, etc.), n’a pas augmenté mais qu’elle s’est, au contraire, réduite entre les années 2000 et les années 2010 ?

Les T1 ont ainsi perdu 0,6 m² ; les T3, 2,5 m² ; et les T4, 10 m². Ce qui contribue largement à expliquer, bien davantage que les normes d’accessibilité, la réduction de la taille du séjour : respectivement, – 0,34 m², – 2,2 m² et – 5 m².

Imposer une surface minimale par type de logement

Il n’est donc guère étonnant que dans leur rapport, qu’ils ont remis à la ministre du Logement, François Leclercq et Laurent Girometti proposent d’inciter les promoteurs à respecter un critère de qualité d’usage essentiel : la superficie. Selon eux, un T1 ne devrait pas mesurer moins de 28 m² ; un T2, 62 m² ; un T4, 79 m²

Emmanuelle Wargon souhaite promouvoir leur référentiel de qualité, qui comprend d’autres points (rangements, extérieur…). Le respect de certains d’entre eux devraient conditionner l’obtention de l’avantage fiscal Pinel pour les investisseurs. Les critères retenus seront dévoilés mi-octobre.

La loi Élan va changer la donne

L’étude d’Idheal porte sur des logements livrés jusqu’au début des années 2020. C’est-à-dire à l’époque où l’ensemble des appartements dans les immeubles équipés d’un ascenseur devaient être accessibles.

Depuis, la loi Élan, adoptée fin 2018, a abaissé ce quota à 20 %. Les autres doivent seulement être évolutifs. Dans ces appartements, une personne en fauteuil roulant pourra seulement se rendre dans le séjour et aux toilettes. Pour rendre accessibles salles de bains, chambre ou cuisine, il faudra procéder à des « travaux simples », comme la suppression d’une cloison par exemple.

A propos de Franck Seuret

Journaliste éco-social et documentariste. Spécialiste de la politique sociale du handicap.

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